——鄭州市既有住宅加裝電梯政策解讀。
2022年7月24日，我們針對加裝電梯過程中出現(xiàn)的一些新情況、新問題，報請市政府對鄭州市加裝電梯政策進行了修訂，重新出臺了老舊小區(qū)加裝電梯政策，這個政策出臺一年多以后取得了良好的效果，去年鄭州市老舊小區(qū)加裝電梯首次突破400部。

今天我主要講三個方面的內(nèi)容：

一、 背景依據(jù)

2021年通過15個縣市區(qū)加梯辦，在各街道辦、社區(qū)配合下對全市所有老舊小區(qū)進行排查摸底，目前鄭州市老舊小區(qū)總共有60595個單元未加裝電梯，當然這些單元里面有一部分單元因為樓間距、樓房的房齡和房屋質(zhì)量問題可能無法加裝電梯，我們初步估計在5萬個單元左右。大家算一下，如果一部電梯賣60萬的話，這是一個非常大的市場。當然這個加裝電梯是住宅，還不包括寫字樓、商鋪、辦公樓。住建部通報，現(xiàn)在全國老舊小區(qū)加裝電梯有2.6萬億的市場，這是非常龐大的一個市場，前景非常廣闊。

現(xiàn)在我們介紹一下鄭州市的加裝電梯。我們房管局2019年9月份開始負責全市加裝電梯工作，4年多來，我們已經(jīng)先后發(fā)放加裝電梯財政補貼資金3860萬元，有215戶業(yè)主提取了住房公積金是1100萬元作為加裝電梯，鄭州市上個月底已經(jīng)加裝電梯1100部，居全省首位，我們是在全省第一個實現(xiàn)全域加裝電梯的目標。目前鄭州市航空港區(qū)是省代管，除了港區(qū)以外，其他的15個縣市區(qū)均已開展加裝電梯工作。

二、 主要內(nèi)容

主要從八個方面講一下：

（一） 適用范圍

所謂適用范圍，也就是加裝電梯的條件，總的分為4個：

一是本市行政區(qū)域內(nèi)，就是我們15個區(qū)縣市國有建設(shè)土地上，就不包括集體土地，就是農(nóng)村的土地，建成投入使用的，未建成投入使用的不包括，另外有合法權(quán)屬證明，現(xiàn)在叫不動產(chǎn)登記證，必須有單一產(chǎn)權(quán)，單一產(chǎn)權(quán)就是單位的產(chǎn)權(quán)，非單一產(chǎn)權(quán)就是個人產(chǎn)權(quán)，另外未設(shè)置電梯的地面四層，包括四層，不含地下空間。

據(jù)有人講，住建部準備把全國統(tǒng)一兩層以上老舊小區(qū)都要加裝電梯，這個如果推廣到兩層以上這個市場更大。另外加裝電梯在原產(chǎn)權(quán)建設(shè)紅線范圍內(nèi)，這句話不好理解，怎么解釋呢？通俗講就是加裝電梯不能超過小區(qū)的圍墻，有朋友講我就沒有圍墻怎么辦？你所在縣市區(qū)規(guī)劃部門他們專門有這方面的圖紙，可以查到你這個小區(qū)紅線在什么位置。

（二） 實施原則。

我們鄭州加裝電梯是以單元為單位，如果不占用公共停車位、公共綠地或者其他人員的專有部分，只需要征求本單元所有業(yè)主的意見，不需要征求這個樓棟或者其他單元的意見。

（三） 組織保障

鄭州市為了推行這項工作，在市級層面和區(qū)縣市分別成立了加裝電梯工作領(lǐng)導小組辦公室，我們簡稱加梯辦，鄭州市是分管城建的副市長，副組長就是我們局局長和市政府辦公廳的副秘書長，另外加裝電梯牽扯的市場監(jiān)管、規(guī)劃、城管、財政、城建、住房公積金都在這個領(lǐng)導小組里面，縣市區(qū)統(tǒng)一。關(guān)于街道辦社區(qū)的職責我就不再說了。

（四） 實施程序

鄭州加裝電梯共分為十步，我們好多電梯公司經(jīng)常給我反映，說我們這個加裝程序有點太復雜，其實一個是動議表決，一個是聯(lián)合審查，再一個是協(xié)議公示，這是舊樓加裝電梯的特點以外，其他的幾步都是新樓加裝電梯也必須要做的工作，沒有大家想象的那么復雜。

我重點介紹一下第一步，動議表決，過去我們制定的實施意見是依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，《民法典》出臺以后《物權(quán)法》就作廢了，現(xiàn)在全國所有的開展加梯工作都是依據(jù)《民法典》，都是按照這個動議表決來的。過去我們講的雙2/3，就是建筑面積的2/3、建筑人數(shù)的2/3，所謂人數(shù)實際上就是戶數(shù)，你想想有小孩、有嬰兒、有智力殘疾的你讓他參與表決可能嗎？所以人數(shù)就是戶數(shù)，過去2/3，現(xiàn)在《民法典》出來以后為了推進這項工作，又降低了，就是2/3征求意見的時候是挨家挨戶征求意見，他同意不同意是他的權(quán)利，同意的或者他既不加裝但是他也不反對這個也可以參與表決，可以不邀請反對的業(yè)主。2/3的業(yè)主參與表決，2/3的3/4業(yè)主同意就行了。舉個很簡單的例子，這個樓有6層一梯兩戶12層，過去2/3必須要8戶才能啟動這項工作，低于8戶是不能啟動的。現(xiàn)在是8戶以上參與表決，8戶的3/4就是6戶就達到加裝電梯的條件了。另外你簽訂協(xié)議、制定方案，新樓加裝電梯也需要做的工作。

另外我們?yōu)榱私鉀Q協(xié)議公示里面是社區(qū)負責的，我們?yōu)榱私鉀Q社區(qū)變相推進一票否決的問題，有些社區(qū)害怕業(yè)主上訪、群訪等群體性事件，他變相不作為，私下規(guī)定有一戶反對他們就不進行公示，就不蓋章，你不蓋章這個上報的資料就少一個，所以說你就不能上會。

我們?yōu)榱私鉀Q這個問題，我們借鑒了成都市增加的我們叫特殊條款，就這三條，一個是十人的，再一個兩名以上70歲的，這個70歲的可以是一家的，不一定是非要兩戶的。成都市是必須兩家，我們叫一家兩個老人都可以。再一個，80歲的，另外殘疾三級以上的，這個工作做了，社區(qū)必須要蓋章，如果社區(qū)不蓋章，你可以到相關(guān)部門，什么紀檢部門啊、信訪部門投訴他。這個出臺以后，很好地解決了社區(qū)變相要求一票否決的問題。

再一個是聯(lián)合審查，聯(lián)合審查需要報送六個方面的資料，這個資料的報送由社區(qū)工作人員負責報送，有的社區(qū)就一個人，他比較忙，因為大家知道社區(qū)事比較多，這個情況下也可以由電梯公司或者業(yè)主代表把相關(guān)的資料報到所在區(qū)縣市的加梯辦。另外聯(lián)合審查，我們借鑒了杭州，大家知道全國加裝電梯最多的是廣州，加裝電梯1萬部，第二多的就是杭州，杭州目前加裝電梯是7千部，我們借鑒杭州的，你把資料報齊以后，加梯辦審核沒問題，他們負責把他們轄區(qū)里面所有的職能部門召集來，組織開一個聯(lián)合審查會。我們?yōu)榱吮ＷC電梯的安全，我們叫河南省住建廳專家人才庫里面電梯方面的專家，然后對電梯方案進行審核。審核完了以后，拿著聯(lián)合會議紀要，到所在縣市區(qū)住建部門辦兩表，到特種設(shè)備監(jiān)管部門辦《電梯安裝告知書》，我們簡稱“兩表一書”。

再給大家明確一下，《特種設(shè)備告知書》是電梯設(shè)備進廠以后打開電梯箱，打開以后有一個合格證，拿著合格證和聯(lián)合會議紀要才能辦這個。另外為什么我們增加一個聯(lián)合驗收呢？就是我們有一些企業(yè)非常不自覺，為了趕工程、為了利益最大化，上會聯(lián)審是一套圖紙，施工的時候用另一套圖紙，所以造成巨大的安全隱患，老百姓投訴比較多。這種情況下，結(jié)束以后向所在縣市區(qū)加梯辦申請，對電梯進行聯(lián)合驗收，凡是沒有經(jīng)過聯(lián)合審查、聯(lián)合驗收的一律不能發(fā)放財政補貼。再一個是使用登記。在“鄭好辦”APP上就可以直接辦理電梯使用證書。資料歸檔，任何一個工程建完了以后，所有的資料，市內(nèi)五區(qū)是交鄭州市城建檔案館，其他各縣市區(qū)交所在轄區(qū)的城建檔案館。

（五） 資金來源

為了解決資金難的問題，畫紅線的住房公積金，我們和住房公積金協(xié)調(diào)，把住房公積金使用放寬了，過去是電梯建好以后取得電力使用許可證以后才能取公積金，但是電梯建的時候需要用錢，有些業(yè)主手里沒有錢，幾萬塊錢他拿不出來，需要用，這個時候我們給公積金協(xié)調(diào)，取得聯(lián)合會議紀要以后，拿著聯(lián)合會議紀要相關(guān)的證明你就可以把住房公積金取出來了。等于說沒有電之前公積金就可以取出來了，我們?nèi)ツ昴甑滓呀?jīng)取了1100萬。

再一個關(guān)于鼓勵金融機構(gòu)，現(xiàn)在我們有些電梯公司比較靈活，為了解決有些業(yè)主沒有錢的問題，工商銀行、建設(shè)銀行作為擔保人去擔保，提供小額貸款，5萬塊錢以內(nèi)分三年時間完成，正常的利息，很好地解決了個別業(yè)主沒有錢的問題。

另外我們電梯的補助，就是各縣市區(qū)的補助，像鞏義、新鄭是全國百強縣，他們是直接補15萬，你這個電梯就是花30萬他們是補貼15萬。鄭州是20%，也就是1/4，這個電梯60萬才補了15萬。

（六） 協(xié)調(diào)機制

我們今年準備根據(jù)一樓反對業(yè)主在協(xié)商的時候，有些業(yè)主提出補償一百萬，我們?yōu)榱私鉀Q這個問題，在今年全市推行向廈門學習，準備把一樓的補償直接規(guī)定死，就是一樓的兩戶每戶的補償不能超過電梯總額的2%，二樓不能超過一樓的一半。實際上鄭州現(xiàn)在加裝電梯普遍反對集中在一樓，二樓非常少。我們采取什么補償措施呢？我們加的這一千多部電梯，90%以上都是采取補償?shù)?/span>，我們采取的一個就是建陽光房，這是最普遍的，就是樓上出錢把樓下連廊簡稱叫陽光房，你上面多長多寬給樓下也裝上。

第二是裝電梯的位置，過去老的住房采光不行，保暖也不行，我們向上海學習，樓上掏錢最新的換玻璃，既能保暖還能遮光，解決了有些業(yè)主變相提出你侵犯我隱私、你有噪音，它既隔音，外面看不到里面，里面可以看到外面，這就很好地把問題解決了。

另外我們電梯建好以后可以做廣告，你可以簽個協(xié)議，叫一樓業(yè)主只要能拿著廣告，或者三年五年，電梯廣告收入都是你的。

另外還可以樓上對錢給一樓交幾年的物業(yè)費，采取各種補償，達到協(xié)商的目的。

（七） 保障措施

我們所有社區(qū)都有一個負責電梯的人員，我們簡稱叫電梯專干，你去了以后就找這個社區(qū)的人員就行了。

（八） 注意事項

安全要求，大家知道電梯是特種設(shè)備，要出了事就是大事，非死既傷的事，為了保證老百姓的安全，我們要求在電梯建設(shè)之前，必須要對電梯機裝的位置要進行地質(zhì)勘測，如果這個房子在建設(shè)的時候有地勘報告不用再做，如果沒有必須做一個地勘報告，就是這個地方適合不適合加裝電梯。廣東東莞出現(xiàn)一個沒有做地勘，下雨以后水灌進去以后下陷，再一個使用的是硬連接，不是軟連接，直接把一棟樓拉成危房了，這是全國比較惡劣的安全事件。

安全鑒定這個不是強制的，如果一些樓房出現(xiàn)開裂、下沉，或者明顯的房屋質(zhì)量，可以出現(xiàn)一個房屋鑒定，這個不是強制的。

另外我們所有都必須經(jīng)過特種設(shè)備檢驗，取得合格證，另外省特檢院是市場監(jiān)管局下面的二級機構(gòu)，事業(yè)編制改革推向市場了，現(xiàn)在不是事業(yè)編制，他們在18個市每個地市都有一個分公司，基本上是壟斷的�，F(xiàn)在推向市場只要有營業(yè)執(zhí)照、只要有資質(zhì)的公司都可以對電梯進行檢測，現(xiàn)在不是省特檢院一家了，這個大家要知道。

另外我們的電梯這是業(yè)主爭議最大的，就是加裝電梯的時候有些業(yè)主變相地想擴大面積，到時候出租、賣的時候都是利益最大化。現(xiàn)在我們省住建廳出臺的加裝電梯標準的時候明確指出，電梯的長度不能超過四米，寬度不能超過2.4米，另外電梯高度，所謂電梯高度，大家看到右側(cè)這部電梯是中原區(qū)的一部電梯，這個電梯的頂端不能超過樓房兩米。

三、 術(shù)語解釋

民法關(guān)于“以上”，我們經(jīng)常接觸的2/3以上、多少多少以上，這個《民法典》第1259條明確規(guī)定，這個大家不用再爭議了。另外我們做了一個加裝電梯相關(guān)資料的二維碼，大家掃這個二維碼，所有和加裝電梯相關(guān)的資料里面都有，可以轉(zhuǎn)載、可以保存。

去年全國人大出臺的《中華人民共和國無障礙環(huán)境建設(shè)法》，出臺了以后，我們預(yù)計全國各省市自治區(qū)都要相應(yīng)出臺相關(guān)的政策，另外2025年我們鄭州市的老舊小區(qū)改造將結(jié)束，下一步重點就是推進即有住宅加裝電梯，今年李強總理在政府工作報告中專門講到，推進老舊小區(qū)加裝電梯，下一步國家財政、省財政都要對老舊小區(qū)加裝電梯進行投入。即有住宅加裝電梯它的春天到了，我們歡迎在座的有更多的電梯企業(yè)參與到老舊小區(qū)加裝電梯行業(yè)中，我們一如既往地給大家做好服務(wù)和保障。謝謝大家！